O nouă modalitate de a cumpăra un apartament la preț. Determinăm costul spațiilor.Ce este inclus în costul a 1 m2 de locuință

Suma tuturor investițiilor financiare realizate în toate etapele proiectului pentru construcția unei clădiri rezidențiale cu mai multe etaje este costul blocului de locuințe. Formarea prețurilor imobiliare este împărțită în trei etape:

pregătitoare.
De bază.
Final.

Pe lângă aceste trei etape de formare a costurilor, valoarea finală este influențată de o serie de costuri asociate care apar la fiecare etapă de progres către rezultatul final.

pregătitoare

Această etapă include patru direcții de acțiune, care pot fi urmate fie într-o anumită secvență, fie simultan. Principalele direcții în această etapă:

Alegerea și dobândirea drepturilor asupra unui teren.
Determinarea indicatorilor tehnico-economici.
Obtinerea avizelor si conditiilor tehnice necesare.
Elaborarea documentației, inclusiv a structurilor utilitare și auxiliare.

Atunci când alege un teren, dezvoltatorul se concentrează pe amplasarea sa geografică în raport cu centrele de afaceri și activități culturale ale așezării, accesibilitatea la transport și asigurarea infrastructurii inginerești. Acești factori vor avea un impact pozitiv asupra cererii pentru produsul final și, în consecință, asupra prețului de vânzare. Dar chiria pentru terenuri în astfel de zone va fi și mai mare.

În fiecare localitate, municipalitățile de toate nivelurile alocă teritoriu pentru dezvoltarea rezidențială cu mai multe etaje și desfășoară proceduri competitive pentru identificarea chiriașilor. Pe baza rezultatelor acestor proceduri, potențialul dezvoltator, pe bază de plată (chirie), primește dreptul de a dezvolta teritoriul. Pe lângă acordarea dreptului de închiriere a terenurilor pentru construirea unui bloc de locuințe, autoritățile pot organiza licitații pentru vânzarea terenurilor relevante.

În orice caz, cuantumul tuturor cheltuielilor pentru achiziționarea terenului sau dreptul de utilizare a acestuia este inclus în totalitate în costul construcției.

Indicatorii tehnici și economici (TEI) ai unei clădiri rezidențiale sunt determinați în funcție de dimensiunea terenului pentru amplasarea acestuia și conțin următoarele date:

dimensiunea clădirii;
numărul său de etaje, numărul de intrări, suprafața totală;
numarul de apartamente, camere auxiliare si utilitare;
raportul dintre spațiul de locuit și spațiul auxiliar;
asigurarea resurselor comunale.

La determinarea TEP, sarcina principală este de a localiza, pe un anumit teritoriu, o clădire cu suprafața maximă posibilă de locuințe și alte spații comerciale. Aceasta determină pe câți metri pătrați de spații rezidențiale și nerezidențiale va fi distribuit prețul total. Pe baza specificațiilor tehnice acceptate se întocmește un proiect preliminar.

Pentru a începe lucrările de proiectare, este necesar să obțineți o autorizație de construcție, să obțineți condiții tehnice pentru conectarea clădirii la alimentarea centralizată cu energie, alimentare cu apă și rețele de încălzire. Fiecare dintre aceste activități presupune anumite investiții financiare. Aceste investiții pot veni sub formă de taxe pentru pregătirea și emiterea caietului de sarcini și cheltuieli viitoare. De exemplu, o organizație care furnizează resurse, în condițiile tehnice de conectare a unui obiect, poate include o cerință de a construi sau moderniza o instalație de infrastructură inginerească pentru un anumit teritoriu (substație electrică, stație de pompare).

În unele regiuni au fost legalizate taxe de investiții pentru dezvoltarea infrastructurii, percepute de la dezvoltator pentru fiecare metru pătrat de locuință propus pentru construcție.

O parte din aceste costuri este în cele din urmă prezentă și în fiecare metru pătrat.

Suma plății pentru proiectare depinde de opțiunea aleasă:

proiect individual;
dezvoltare standard.

Dezvoltarea unui proiect individual de construcție este o opțiune mai încăpătoare, atât din punct de vedere al prețului, cât și al timpului de pregătire a documentației, iar una standard presupune legarea unei soluții de proiectare gata făcută la condițiile amplasamentului existent.

În faza de proiectare, se stabilește componenta predominantă a costului. Soluțiile de proiectare adoptate în proiect și materialele folosite determină direct cât va costa o clădire cu mai multe etaje.

Rezultatul lucrării de proiectare este transferul spre aprobare către client a copiilor documentației de lucru care au trecut examenul de stat. Una dintre secțiunile documentației de lucru este documentația de deviz.

De bază

Componenta principală a formării costurilor este construcția efectivă a clădirii. Având în mână documentația de deviz, dezvoltatorul are informații despre costul maxim al lucrărilor de construcție. Documentul principal care definește costul estimat este devizul consolidat (model SSR). Estimarea rezumată este pregătită în mii de ruble. SSR indică cât costă în mii de ruble, principalele etape de construcție și componentele acestora, prezentate sub formă de capitole.

Capitolele 1 până la 7 prezintă costul (în mii de ruble):

munca pregatitoare;
cladirea principala;
managementul energiei;
rețele de inginerie externe;
noduri de transport;
amenajarea și amenajarea peisagistică etc.

Documentația de deviz pentru fiecare dintre aceste zone include devizele locale care determină costul maxim de realizare a acestor lucrări.

Capitolele 8 până la 12 indică costuri calculate ca procent din costul total și acceptate în conformitate cu standardele.

În rezultatele SSR, contingențele de reglementare sunt în mod tradițional incluse în cuantum de 2% din total și TVA - 18%.

Pentru a reduce costurile de construcție a clădirii, dezvoltatorul efectuează proceduri competitive pentru selectarea unui antreprenor. Criteriile de selectare a firmelor de construcții sunt în principal nivelul de reducere a prețului lucrărilor efectuate în raport cu maximul și timpul de finalizare a acestora.

Componenta principală a costului unui bloc de apartamente depinde de minuțiozitatea abordării dezvoltatorului de a determina contractantul și de termenii contractului.

Final

În etapa finală:

racordarea la rețelele centralizate de alimentare cu utilități;
transferul rețelelor de inginerie externe construite către balanța organizațiilor furnizoare;
punerea în funcțiune a locuințelor;
vanzare apartamente finisate.

Costuri aferente

Costurile asociate sunt înțelese ca cheltuieli care însoțesc întregul proces de implementare a proiectului sau apar într-o anumită perioadă a acestuia.

Cheltuielile fixe condiționat pot fi:

chiria pentru un teren, care se plătește lunar până la momentul punerii în funcțiune și transferul drepturilor de proprietate asupra acestui teren în proprietatea comună a proprietarilor de apartamente și alte spații;
plăți pentru împrumuturi direcționate pentru construcții;
întreținerea aparatului dezvoltatorului;
costurile de marketing asociate cu vânzarea spațiului finit.

În timpul lucrărilor, pot apărea circumstanțe de natură diferită, a căror rezolvare va necesita modificări ale documentației de proiectare și, în consecință, costuri suplimentare.

Costul unei clădiri cu mai multe etaje este influențat de mulți factori. Toate aceste componente își au ponderea în prețul fiecărui metru pătrat de imobil. Mărimea acestei cote are propria rublă și expresie procentuală. Potrivit experților și practicienilor în domeniul organizării construcției de clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente, cotele etapelor individuale și unele costuri asociate în costul a 1 m2 de imobil sunt repartizate astfel:

chiria terenului 6% - 15%;
proiectare, inclusiv examinare și aprobări 3% - 7%;
construcția clădirii 40% - 60%;
racordarea si constructia retelelor de inginerie externe 8% -10%;
continut aparat 2,5%;
costurile de marketing 3%.

Costul unui metru pătrat de imobil în general, și de locuințe în special, este format din multe componente. În unele cazuri este plata pentru proceduri birocratice care par inutile la prima vedere, în altele este plata pentru greșelile și calculele greșite ale cuiva. Dar, în cele din urmă, cea mai mare parte din această valoare constă în salariile acelor persoane care participă la crearea fiecărei proprietăți.

Pe 17 septembrie 2019, Bank St. Petersburg a ținut un mic dejun de afaceri pe tema „Practica utilizării conturilor escrow la procesarea tranzacțiilor. Analytics timp de 2 ani." Specialiștii băncii au împărtășit analize asupra tuturor aspectelor tranzacțiilor efectuate de la lansarea proiectului. Au spus cum s-a schimbat produsul în trecut...

Masă rotundă: Esența serviciilor imobiliare: cum să-i transmită valoarea clientului. Este posibilă piața imobiliară fără un agent imobiliar? Și dacă nu, care este rolul agentului imobiliar în acest proces?

Costul construcției: cât costă un metru pătrat?”

Astăzi, pe piața imobiliară există o situație dificilă cu prețurile pentru apartamente și cererea consumatorilor. Conform Șeful Asociației Naționale a Dezvoltatorilor de Locuințe (NHOZH) Leonid Kazinets,în ultimul an, costul mediu pe metru pătrat în țară a scăzut de la 68 mii la 62 mii de ruble, apropiindu-se astfel și mai mult de cost. De la începutul acestui an, mulți dezvoltatori au început să crească sistematic prețurile locuințelor în proiectele lor. Există însă cei care vând metri pătrați la un cost cât mai aproape de cost.

Cumpărătorii ar trebui să acorde atenție unor astfel de obiecte? Ce rol joacă costurile în stabilirea prețurilor? Cum puteți reduce costul proiectului și, prin urmare, să reduceți prețurile apartamentelor? Editorii răspund la aceste întrebări și la alte întrebări experți de piață la o masă rotundă pentru absenți pentru partenerii resursei „Cost construcție: cât costă un metru pătrat?”

Care este prețul mediu pe metru pătrat în limitele administrative ale Sankt Petersburg și regiunea Leningrad?

Până de curând, primarul era mult mai ieftin decât cel secundar, dar în prezent costurile sunt aproape egale. O mare parte din preț depinde de formatul casei și de calitatea acesteia. Potrivit estimărilor noastre, în Sankt Petersburg costul unui pătrat este de aproximativ 100 de mii de ruble. Dacă vorbim despre regiunea Leningrad, atunci, în funcție de distanța de la oraș, prețul este de aproximativ 50-60 de mii de ruble. Este de remarcat faptul că accesibilitatea la transport are un impact foarte mare asupra prețului. În general, costul construcției este un punct cheie. Potrivit constructorilor, marjele lor au scăzut foarte semnificativ și nu depășesc 15-20%.

Vyacheslav Semenenko, director general al „MASTER Development”

Toate proiectele în care locuințele sunt vândute la un cost sub 65 de mii de ruble pe metru pătrat mă alarmează personal. Cred că dezvoltatorii unor astfel de facilități funcționează în pierdere. În prezent, 65 de mii de ruble pe „pătrat” este așa-numitul preț de vânzare, în timp ce costul real al proiectelor rezidențiale, de regulă, este de aproximativ 40 de mii de ruble. În plus, totul depinde de locația și costul achiziționării terenului, costurile generale și de publicitate și dobânda pentru utilizarea fondurilor împrumutate. Alte cheltuieli se adună foarte repede. Pe întreaga existență a pieței imobiliare, politica de prețuri, când dezvoltatorii au vândut locuințe la prețuri apropiate sau sub cost, nu a condus niciodată vreun fel de organizație la ceva bun. Dezvoltatorii cred adesea într-o situație de criză că încă pot vinde ieftin, atunci situația se va îmbunătăți și vor crește prețurile. Totuși, după părerea mea, aceasta este o părere greșită.

Anzhelika Alshaeva, managerul KVS LLC. Imobiliare":

Prețul locuințelor în clădiri noi, pe lângă costurile de teren, inginerie și construcție în sine, este determinat de condițiile pieței, locație și accesibilitatea transportului. Prin urmare, oferte similare sau chiar identice în zone diferite - în limitele orașului și în cele mai apropiate suburbii - pot varia semnificativ ca cost. Prețul de aprovizionare pe segmentul pieței de masă variază, în medie, de la 65 la sute de mii de ruble pe metru pătrat. În proiectele rezidențiale ale Grupului de companii KVS, implementate la granița cu Sankt Petersburg în regiunea Vsevolozhsk, prețul minim este de 58 mii de ruble pe metru pătrat. Aceasta este una dintre cele mai atractive oferte din această locație. Prețul accesibil se explică prin amploarea proiectelor și, în consecință, costuri mai mici de construcție. Aproximativ 385 mii mp vor fi construiti în Yasno. m de locuințe, iar în Sertolovo - 250 mii mp. m.

Conform datelor noastre, costul pe metru pătrat pe piața secundară din Sankt Petersburg este de aproximativ 105 mii de ruble, iar pe piața primară - aproximativ 100 mii de ruble. În regiunea Leningrad, conform estimărilor noastre, costul unui „pătrat” pe piața secundară este la nivelul de 51 de mii de ruble, iar pe noua piață aproximativ 52 de mii de ruble. Este imposibil să numiți valoarea justă pe metru pătrat în Sankt Petersburg, ca în aproape orice alt oraș din Federația Rusă, din cauza individualității fiecărui proiect. Într-un proiect, un teren costă foarte mulți bani și acest lucru crește automat costul proiectului. În celălalt - furnizarea de comunicații, care va afecta semnificativ și prețul.

Care sunt cele mai scumpe costuri de construcție?

Anastasia Alexandrova, analist principal la E3 Group

După cum știți, costul construcției include costul lucrărilor de construcție și instalare, costurile generale și profitul estimat. În structura costurilor de construcție, aproximativ 50% se încadrează pe lucrările de construcție, 20% pe costul achiziționării terenului și obținerea autorizațiilor corespunzătoare, 10% pe instalarea rețelelor interne de utilități. Restul de 20% este împărțit aproximativ în mod egal cu alte cheltuieli, inclusiv amenajarea teritoriului, lucrările de proiectare și sondaj și lucrările de finisare.

Costul mediu al construcției rezidențiale în Sankt Petersburg este de aproximativ 60 de mii de ruble / mp. m. Nu cu mult timp în urmă, guvernul a lansat un program de „înlocuire a importurilor”, care vizează în întregime reducerea costului materialelor de construcție prin utilizarea producătorilor autohtoni. Cu toate acestea, nu toate materialele de construcție importate au analogi autohtoni. Impactul asupra creșterii valorii de piață a locuințelor este asociat într-o măsură mai mare cu o creștere a cererii efective, și nu cu costul construcției.

Cum poți reduce costurile fără a sacrifica calitatea proiectului? Sau este imposibil? Cât de mult pot crește prețurile locuințelor în următoarele șase luni? De ce?

Alexander Ginovker, director general al agenției imobiliare Nevsky Prostor, vicepreședinte al Asociației Agenților Imobiliari din Sankt Petersburg și Regiunea Leningrad.

În opinia noastră, costurile pot fi reduse printr-un design de înaltă calitate, un proces de construcție bine gândit și utilizarea noilor tehnologii de construcție. Vânzarea locuințelor la preț nu oferă companiei de construcții posibilitatea de a se dezvolta, ceea ce poate duce în cele din urmă la retragerea acesteia de pe piața construcțiilor. Astăzi nu există o tendință clară de creștere a prețurilor. Totul se rezumă la capacitățile limitate ale cumpărătorilor. Credem că creșterea prețului nu va depăși câteva procente. Unul dintre motivele pentru creșterea prețurilor poate fi creditele ipotecare accesibile.

Ekaterina Sivova, director general al Agenției Regionale Imobiliare (ARN)

Este posibilă reducerea costurilor prin reducerea cantității de fonduri împrumutate utilizate în construcția unui complex rezidențial. De asemenea, prezenta facilitatilor proprii (cum ar fi o statie de beton, DSK) va reduce costul proiectului fara a sacrifica calitatea proiectului. Limitarea prețurilor este posibilă în proiectele care acoperă suprafețe mari și care intenționează să dezvolte un microdistrict mare.

Când este vorba de construcția unui complex rezidențial mare, este mai ușor să atragi prin preț, deoarece costurile de construire a unui complex rezidențial pot fi compensate cu viitoare obiecte în construcție - datorită cantității mai mari de spațiu pe care dezvoltatorul trebuie să o vândă.

Cât costă un metru pătrat și cât percepe exact fiecare constructor pentru el? Probabil că fiecare cumpărător de casă dorește să audă răspunsul la această întrebare. Pavel Goryachkin, președintele Uniunii Inginerilor Estimatori, a răspuns la aceste întrebări în special pentru BN, în cadrul Congresului All-Russian Housing.

– Deci, care este costul real al construcției acum?

– Prețul începe de la aproximativ 14 mii de ruble pe metru pătrat. De exemplu, pentru proiectele în care elementele principale ale peretelui sunt produse în fabrică și apoi instalate, nu am văzut un preț mai mic de 14 mii de ruble per set. Nu ar trebui să fie iluzii; pentru 8 mii nu vom primi nicio locuință.

Trebuie să facem distincția între concepte. Există un preț pe piața imobiliară primară - acesta este prețul pe care îl plătim ca cumpărători de case. Există un preț de cost, care este împărțit în construcție și investiție.

– Ce includ aceste prețuri?

– Costul construcției include lucrările de construcție și instalare și costurile, care se formează conform devizului sumar. Costul investiției este costul total pentru dezvoltator, ținând cont de toate sarcinile care există, luând în considerare costul terenului, aprobări etc.

Dacă vorbim despre costurile de construcție, atunci, în medie, în Rusia, acest coridor poate fi desemnat în intervalul de la 15 la 25 de mii, dacă vorbim de clădiri de apartamente de clasă economică care folosesc elemente de panouri sau sisteme monolitice cu cele mai simple soluții de proiectare. În principiu, acest lucru este real.

Plus costul terenului - aici, desigur, cifrele sunt diferite. Moscova, Sankt Petersburg sunt un element separat, dar în medie în Rusia, în orașele mari cu o populație de peste 500 de mii, prețul mediu este de 60-70 USD, ceea ce este destul de semnificativ.

O mare parte a costurilor este și infrastructura de inginerie. Inclusiv la fața locului. Nu vorbesc de rețele de coloană - acestea sunt acele rețele externe până la „liniile roșii”, până la zonele de conectare la rețelele de coloană, care, conform legislației noastre, sunt incluse în prețul proprietății, în valoare de cel puțin 12% din cost.

În plus, există multe regiuni în care există probleme de conectare la sursele de alimentare permanente. Deși acest lucru este acum reglementat, diferența de tarife este foarte mare. Moscova, Sankt Petersburg sunt un lucru, dar în regiunile pentru conexiune de 1 kW prețurile variază de la 6 la 16 mii de ruble. Aceasta este media pentru Rusia. Poți estima cât primești pentru un apartament de 54 de metri pătrați. contoare bazate pe 8-12 kW. Nu văd unde poți economisi bani.

– Se vorbește mult despre noile tehnologii în construcții, care pot reduce costurile...

– Mai ales facem zgomot când vorbim despre unele tehnologii noi. Da, aceste tehnologii există, sunt cunoscute, dar noile tehnologii nu duc întotdeauna la economii semnificative de costuri. Dimpotrivă, adesea aceste îmbunătățiri legate de eficiența energetică a clădirilor nu duc decât la creșterea costurilor.

– Dar putem spune că prețurile la materialele de construcție au scăzut, ceea ce la rândul său a redus costurile...

– Da, a avut loc o corecție în perioada de criză. Pentru articole precum beton, mortar, scăderea prețului ajunge la 50%, dar datele pe care le avem pentru 9 luni din 2010 arată că scăderea prețurilor la materialele de construcție a încetat, iar pentru o serie de articole avem tendințe speculative. Un exemplu în acest sens este ceea ce sa întâmplat cu armăturile, care reprezintă o parte semnificativă a costurilor de construcție. Pentru 1 mp. metrul de carcasă a fitingurilor condiționate ar trebui să meargă de la 38 la 65 kg. Pentru 1 mp. metru de panou mare, construcție monolitică - aproximativ 500 kg de ciment standard. Pentru armături în mai și începutul lunii iunie am avut o creștere semnificativă a prețurilor, care pentru unele articole a ajuns la 30%. Acum prețurile s-au stabilizat mai mult sau mai puțin, dar putem spune că s-a produs o corecție semnificativă. Cimentul a devenit mai ieftin în timpul crizei, dar trebuie să înțelegeți în ce număr.

În perioada 2006 până în prima jumătate a anului 2008, creșterea pentru mărcile individuale de ciment a fost de 106%. Îți amintești însuți toată această discuție despre ciment, dar a scăzut cu o cantitate mai mică. Mai mult, datele actuale pentru august și septembrie indică faptul că nu ar trebui să se aștepte alte ajustări în scădere și prețurile vor doar crește. De asemenea, nu putem spune că prețurile la materialele de construcție vor crește brusc. Cred că această creștere va fi destul de previzibilă, undeva în intervalul inflației. Cu excepția articolelor precum, să zicem, fitingurile, unde consumul nu merge doar pentru construcții. Acesta este metalul, o tendință globală, iar aici constructorii sunt ținuți ostatici de această situație. Structuri prefabricate din beton armat - nu au existat corecții serioase aici în timpul verii, potrivit Sankt Petersburg și organizațiile regionale. Nici nu putem spune că și-au redus semnificativ prețurile. Cam asta este situatia acum.

– Care este impactul materialelor de construcție și industriale asupra prețului de vânzare al locuințelor?

– Există opinii diferite în această chestiune. Putem spune că prețul pe piața primară este format nu atât de cost, cât de prețul cererii și ofertei. Avem un decalaj dacă vorbim de prețul mediu pe piața primară din oraș de 65-68 mii de ruble, costul total al investiției pentru dezvoltator fiind de aproximativ 42 mii de ruble pe mp. metru. Nu vorbesc de centrul orasului, ci de locuinte la clasa economica. La Moscova, această diferență este și mai mare, iar într-un număr de regiuni această diferență este foarte nesemnificativă. De exemplu, în regiunea Orenburg, piața primară este de 32 de mii de ruble, dar costul este de aproximativ 27 de mii.

Regiunea Orientului Îndepărtat, districtul siberian, în orașul Omsk, în general, putem spune că nu există nicio decalaj. Prețul pe piața primară este puțin mai mare decât costul. Astăzi, a spune că constructorii regionali sunt „îngrășați” – astfel de acuzații nu ar trebui să existe. În ceea ce privește o deltă de preț rezonabilă, ținând cont de inflație, credem că dacă pentru dezvoltatori între prețul de vânzare și costul total este de 12-18%, acest lucru este normal. Desigur, în Europa este mai puțin, dar este și inflație mai mică. Prin urmare, 12-18% este o diferență rezonabilă pentru un dezvoltator, iar 8-12% este, în situația actuală, un profit rezonabil pentru o organizație de construcții.

Pentru construcția unui metru pătrat în clădiri noi în segmentele de masă ale Moscovei și cea mai apropiată regiune a Moscovei, antreprenorii cheltuiesc până la 60 de mii de ruble.

În segmentul de masă, costul construcției de locuințe în Moscova și regiune variază de la 28 mii la 35 mii de ruble. pentru 1 mp. m și în ultimul an a crescut cu 5-7%, conform unui studiu al companiei de construcții RD Construction. Cifre similare pentru RBC Real Estate au fost raportate și de companiile MITs și Granel. Pentru comparație, în segmentele cu buget mare ale clădirilor noi, unde ponderea materialelor importate este mare, costul de 1 mp. m acum se ridică la 45-65 mii de ruble, ceea ce este cu 10-20% mai mult decât în 2014.

În acest caz, vorbim doar de prețul de cost, ținând cont de lucrările de construcție și montaj (CEM) și materiale. Dacă adăugăm la acestea cheltuielile dezvoltatorului pentru managementul proiectelor, instalarea rețelei și toată infrastructura socială, costul se va dubla și se va ridica la aproximativ 55 de mii de ruble, a declarat Daromir Obukhanich, prim-adjunct al directorului general al grupului de dezvoltare a companiilor „MIC”. În 2014, a spus el, prețul a fost cu 7-10% mai mic. „Creșterea costurilor s-a datorat creșterii prețurilor materialelor. Chiar și producătorii ruși au crescut prețurile din cauza volatilității valutare și a necesității de a folosi importurile într-o oarecare măsură”, a explicat Obukhanich.

Costul total al construcției de capital (RUB pe 1 mp, min-max)

Dezvoltatorii oferă cifre similare pentru cea mai apropiată regiune Moscova. Costul de 1 mp. m în timpul implementării unui proiect cuprinzător de dezvoltare în august 2015 în regiunea Moscovei sa ridicat la 57,5 mii de ruble, notează un reprezentant al grupului de dezvoltare Granel. „În comparație cu anul precedent, costul dezvoltării cuprinzătoare a terenurilor din regiunea Moscova a crescut cu 21,8% (fără a ține cont de inflație)”, a declarat un reprezentant al companiei pentru RBC Real Estate. În calcule, estimatorii Granel au ținut cont de costul terenului, costurile de relocare a locuințelor de urgență în zona de dezvoltare, lucrări de construcție și instalare și amenajări peisagistice, rețele de utilități, dotări sociale și parcare. S-a dovedit că de-a lungul anului ponderea infrastructurii sociale și a parcărilor în structura costurilor a crescut deosebit de puternic - ponderea acestora reprezintă acum 18,5% și, respectiv, 11,7% din costuri (un an mai devreme 11,1% și 4,8%). Acest lucru se datorează înăspririi în reglementările regionale de urbanism a cerințelor pentru asigurarea zonelor rezidențiale cu locuri de parcare, școli, grădinițe și clinici.

Autoritățile de la Moscova (și nu numai) spun de relativ lungă perioadă de timp că este necesar să revigorăm mișcarea cooperatistă, care a înflorit în perioada sovietică și a ajutat un număr semnificativ de oameni să-și rezolve problema locuinței. Astăzi, banii, sau mai degrabă lipsa acestora, te împiedică să-ți găsești o casă nouă. Cooperativele permit viitorilor noi rezidenți să economisească efectiv bani. Dar până acum ideea creării de cooperative – pentru început, în cadrul programului „Locuințe Affordable pentru Familii Tinere” – este implementată cu mare dificultate.

Acest articol este un material de referință și de informare; toate informațiile din el sunt prezentate în scop informativ și sunt doar în scop informativ.

Astăzi există două cooperative de tineri la Moscova: Cooperativa interdistritală de locuințe și construcții pentru tineri a Okrugului administrativ de nord (a început să funcționeze în 2004) și Cooperativa de locuințe și construcții pentru tineri interdistricte a Okrugului administrativ de nord-vest (a început să funcționeze în 2003). Aceste organizații non-profit se bazează pe o serie de decrete ale guvernului de la Moscova și pe programul orașului „Locuințe accesibile pentru familiile tinere”.

Sarcina cooperativelor este de a oferi familiilor tinere posibilitatea de a construi, ceea ce le va costa cu aproximativ o treime mai puțin decât prețul pieței. Economiile se realizează, în primul rând, datorită faptului că orașul alocă terenuri (nu pe bază de concurență: doar o altă cooperativă non-profit, și nu un dezvoltator comercial, poate contesta dreptul de a ocupa un teren) și nu percepe o taxă pentru dezvoltarea infrastructurii. Cooperativa comandă toate lucrările de construcție direct de la antreprenor, adică din nou, fără costuri suplimentare.

În plus, pentru a primi fonduri suplimentare pentru fondul cooperativ, o parte din spațiu mai poate fi vândută pe piață, la prețurile în vigoare la momentul respectiv.

Cine poate participa
Nu toți pot deveni membri ai cooperativei, ci doar cei care se încadrează în cerințele programului „Locuințe accesibile pentru familii tinere”. „Ne-am propus să îi ajutăm pe cei care nu sunt pe lista de așteptare”, spune Președintele MM ZhSK Nord Administrativ Okrug Gennady Sushkov, - acelor familii care nu se pot înscrie pentru locuințe, dar trăiesc în condiții înghesuite.” Adică atunci când fiecare persoană are mai puțin de 18 metri pătrați. metri.

Moscoviții (desigur, este necesară și cetățenia rusă) care nu au mai mult de 35 de ani și sunt căsătoriți de trei ani pot solicita aderarea la cooperative. Mai mult, soții pot locui în orice cartier al capitalei, și nu doar acolo unde funcționează cooperativele.

Pe aceeași bază, cuplurile care sunt căsătorite de mai puțin de trei ani, dar au reușit sau urmează să devină părinți, precum și femeile însărcinate și mamele/tații singuri, pot adera la cooperativă.

Dacă unul dintre soți are permis de ședere metropolitană, iar celălalt nu, nu se pot înscrie în cooperativă – programul este susținut de primărie. Nu va trebui să prezentați dovada veniturilor sau alte documente financiare.

Cei care intenționează să se alăture unei cooperative ar trebui să viziteze autoritățile locale (prefectură sau consiliu), unde pot obține informații despre cooperative și pot completa un chestionar special la MMHSK, care va fi trimis Departamentului pentru Politici Locuințe și Fondul pentru Locuințe (DZhPiZhF) pentru verificare. De asemenea, puteți vizita biroul de recepție al președintelui cooperativei pe care ați ales-o pentru a „afla totul” din prima mână, inclusiv o prognoză preliminară despre dacă DPWF va aproba chestionarul. Procedura de verificare (complet gratuită) durează aproximativ șase luni, timp în care cei care doresc să se alăture cooperativei se pot răzgândi...

Dar să facem imediat o rezervă că, deocamdată, cooperativa Districtului de Nord nu acceptă noi participanți. Despre motive - puțin mai târziu.

Cum să economisiți pentru locuință și cât va costa un apartament
Cei ale căror planuri nu s-au schimbat trebuie să plătească taxe de intrare și de membru și să se pregătească să plătească lunar o anumită sumă pentru a-și rambursa acțiunile și cotizațiile de membru.

Astăzi, taxa de membru în MM ZhSK Northern Administrative Okrug este de 1000 de ruble, iar taxa de intrare este calculată după cum urmează: 1000 de ruble. înmulțiți cu numărul de metri pătrați de locuințe.

Trebuie să vă concentrați pe următoarele zone: apartamente cu o cameră - 40 mp. metri, apartamente cu două camere - 60, apartamente cu trei camere - 80 de metri pătrați și cele mai mari, apartamente cu patru camere - 100 de metri pătrați. Totuși, trebuie să ținem cont de faptul că aceste prețuri au fost adoptate încă din 2005, astfel încât sumele atât pentru abonament, cât și pentru cele de intrare vor fi majorate.

Astăzi, cooperativa nu oferă încă o schemă unificată și universală de acumulare a acțiunilor și răscumpărarea acestora. Pentru cei „mai bătrâni” membri ai cooperativei a fost prevăzută următoarea formulă - acumularea unei cote pe mai mulți ani (aproximativ jumătate), iar apoi s-a presupus că cooperativa va oferi rate fără dobândă.

„Sistemul dezvoltat acum 5 ani se va schimba”, spune Gennady Sushkov. „Pentru un grup mic de acționari care s-au alăturat cooperativei cu mult timp în urmă, condițiile vor rămâne aceleași. Și cu restul vom încheia contracte care vor fi legate de graficul de construcție. Adică vom plăti în funcție de rezultatele fiecărei etape de construcție: lucrările de proiectare au fost efectuate - plătim, s-a montat fundația - vom plăti.”

Fiecare familie va avea un plan financiar individual, ales împreună cu președintele. În ceea ce privește valoarea contribuțiilor de acțiuni și prețul pe metru pătrat, principala orientare este costul investiției pe metru pătrat, care astăzi la Moscova ajunge $2000 .

Acţionarii vor putea, de asemenea, să atragă credite ipotecare. Mai mult, potrivit lui Gennady Sushkov, băncile ipotecare vor fi dispuse să coopereze cu familiile tinere, deoarece acționarii vor avea nevoie de o sumă mai mică de împrumut, deoarece calculul se va baza pe aceeași 2.000 de dolari pe metru pătrat.

Dar cum putem proteja de inflație atât banii investitorilor, cât și costul însuși al unui metru pătrat de locuințe? Cooperativa folosește un echivalent complet logic pentru calcule - pătrat decimetru. Adică banii primiți de la acționari se numără în decimetri.

„O acțiune este un instrument financiar, al cărui preț crește odată cu creșterea altor prețuri semnificative pentru această piață (valoarea cadastrală a terenurilor, prețurile la energie etc.), spune președintele cooperativei. „Banii pot fi retras oricând fără să pierzi nimic, în plus, poți câștiga bani și prin vânzarea de acțiuni.” Cu toate acestea, doar un participant la program poate vinde o acțiune sau o parte din aceasta într-o cooperativă de tineri.

Ei bine, și în sfârșit, încă o notă importantă. Să te alăture unei cooperative cu mâinile goale, știi, nu este bine. Trebuie să aveți la îndemână „capital de pornire” de 10-12 mii de dolari. A promite că un membru cooperativ va primi un apartament la un preț foarte precis ar fi prea nesăbuit în acest articol, așa că ne vom limita la următoarea concluzie. „Apartamentul cooperativ” va fi cu o treime mai ieftin decât valoarea de piață.Asta e sigur.

Pe baza acestei premise, cooperativa funcționează. El caută astfel de parteneri - clienți tehnici și antreprenori - care sunt dispuși să lucreze nu în pierdere pentru ei înșiși, dar fără super-profiturile caracteristice pieței imobiliare din Moscova, ei vor putea oferi acționarilor timp să strângă fonduri și „ munca pe credit.”

Cooperativa „Northern” așteaptă parcele
Rezultatul tuturor lucrărilor gigantice ar trebui să fie case noi pentru acționari. Dar în viață, ca de obicei, nu totul este lină. Cooperativa Districtului de Nord ar fi fost reconstruită de mult, dar terenurile alocate au trebuit să fie abandonate: localnicii s-au opus construcției. Deși potențialele locuințe ar înlătura vechiul amenajare din calea ferată, proiectul a fost conceput astfel încât să nu suprasolicite infrastructura zonei. Dar nu a fost posibil să câștigăm „războiul” cu locuitorii; conform deciziei corespunzătoare a Comisiei interdepartamentale a Guvernului de la Moscova, siturile au intrat sub conceptul de situri spot. Cooperativa s-a numărat printre „investitorii vătămați” (cei care au fost forțați să oprească construcția din cauza luptei împotriva dezvoltării umpluturii) și așteaptă noi parcele, care cel mai probabil vor fi alocate în Western Degunino. Este clar că din cauza acestor suișuri și coborâșuri, cooperativa a suspendat admiterea de noi acționari.

Ei bine, cooperativa din Northwestern District a fost mai norocoasă. Anul trecut, orașul a atribuit (nu gratuit - cooperativa a compensat costul de proiectare și pregătire a șantierului) un proiect de construcție a unei case monolitice (cu o suprafață totală de 10,5 mii mp la adresa Kurkino, microdistrictul 15, clădirea 6), iar cooperativa a implementat-o. Acum „cooperativele” fac schimb de apartamente în această clădire, deoarece zona este mai mare decât au nevoie. În ceea ce privește costul, un metru pătrat îi costă pe acționari aproximativ 1000-1100 de dolari. Adică, la prețul care a fost prevăzut pentru cei aflați pe lista de așteptare - participanții la programele de locuințe în oraș.

„Este extrem de dificil să se realizeze funcționarea eficientă a unei cooperative”, conchide conversația noastră Yuri Averin, consilier al președintelui MM ZhSK SZAO. „Probabil că am petrecut prea mult timp cu toate, sper că lucrurile vor merge mai repede în viitor.”

rezumat
Prima experiență a cooperativelor revigorate și primele mari denivelări vor fi cu siguranță utile. La urma urmei, ideologii proiectului național „Affordable Housing” atribuie un rol foarte important mișcării cooperatiste. Vor exista oameni activi care sunt gata să participe la deciderea propriului destin - nu există nicio îndoială. E rândul statului.