Что представляет собой мена недвижимости и чем это выгодно для лиц, заключивших договор? Договор мены недвижимого имущества: образец оформления Договор мены недвижимого имущества на движимое.

Договор мены недвижимого имущества – двухсторонняя сделка, позволяющая осуществить обмен одного имущества на другое на взаимовыгодных условиях. Особенностью данной сделки является то, что обе её стороны одновременно выступают и продавцами и покупателями недвижимости.

И в чём самый большой плюс сделки мены, так это в том, что обе стороны в результате приобретают имущество более выгодно: с лучшими характеристиками, параметрами. Или же вовсе – обмен недвижимости по договору мены может быть произведён на совершенно любой другой объект, не обязательно недвижимый, например, транспортное средство.

Особенности сделки мены

Договор мены заключается по такому же принципу, что и договор купли-продажи. Соответственно договор мены направлен на отчуждение имущества безвозвратно для каждой стороны. При этом каждая сторона является продавцом своей собственности и одновременно приобретателем другой собственности.

До сделки стороны должны известить друг друга обо всех недостатках, которые имеет предмет мены, а также о том, не имеют ли третьи лица права на отчуждаемое имущество.

Непосредственно в момент сделки нотариус проверяет по электронной базе, не находятся ли оба объекта под судебным арестом, залогом или в ипотеке. Если существуют какие-либо ограничения относительно отчуждения, то сделку провести невозможно. Кроме того, обязательным является соблюдение формы договора — письменной. В ином случае сделку можно признать недействительной.

Стороны могут расторгнуть договор мены по обоюдному согласию или по решению суда, однако на то должны быть веские основания.

Документальное оформление обмена

Итак, собственник может обменять любое недвижимое имущество (квартиру, частный дом, дачу) на другое жилье или же транспорт. Также нередко происходит мена жилья на жилье с меньшей площадью плюс автомобиль. В том или ином случае сделка мены должны быть надлежащим образом оформлена: в виде письменного договора, образец можно скачать здесь:

Для того, чтобы договор был заключён в строгом соответствии с законом, лучше, чтобы он был удостоверен нотариально. Если договор мены недвижимого имущества будет оформляться с помощью нотариуса, то образец договора нотариус подготовит самостоятельно.

Для заключения договора понадобиться следующий пакет документов:

правоустанавливающий документ на недвижимое имущество;
кадастровый паспорт на жилье;
нотариальное согласие супруга на отчуждение (на мену) – в случае если объект мены принадлежит супругам на праве совместной собственности;
выписка из домовой книги;
справка ЖЭУ о составе семьи;
отчёт о проведённой рыночной оценке недвижимости;
паспорт, налоговый номер;
квитанция об уплате госпошлины.

Такой же список документов должна собрать и вторая сторона сделки, в случае, если будет производиться обмен одной квартиры на другую .

Если же будет происходить обмен квартиры, например, на автомобиль, то понадобятся:

технический паспорт на автомобиль;
оценка рыночной стоимости транспортного средства;
нотариальное согласие супруга на мену автомобиля;
паспорт и налоговый номер второй стороны.

Стоимость оформления договора

Договор мены недвижимого имущества, который стороны будут удостоверять в нотариальной форме, включает такие расходы, как:

государственная пошлина по договору;
услуги нотариуса (нотариальное согласие, разработка образца договора, его удостоверение);
услуги эксперта-оценщика имущества;
государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Стоит добавить, что договор мены может быть заключён как без доплаты (когда оба объекта считаются равноценными), так и с доплатой (если один из объектов мены – более дорогостоящий). Поэтому, этот нюанс также следует учитывать, подсчитывая расходы по обмену недвижимого имущества.

Ещё одна статья расходов, на которую стоит обратить внимание, — это налог от отчуждения. Налогообложение в этой части может коснуться тех собственников недвижимости, которые владеют имуществом менее трёх лет.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Договор мены, в данном случае, недвижимого имущества - важная часть гражданско-правовых отношений, регулирующая обмен имуществом между лицами, как между физическими, так и между юридическими лицами, а также между физическим и юридическим.

Собственность, которую обменивают лица, должна иметь одинаковую стоимость (ценность), однако, как правило, стоимость одного из предметов обмена превышает стоимость другого, что компенсируется деньгами.

В этой статье

Сущность

Договор мены регулируется статьей 567 ГК РФ , которая гласит, что по данному договору каждая из сторон при его заключении берет на себя обязательство по передаче имущества второму лицу. Заключить такое соглашение можно при помощи письменной или устной форм, последний вариант применим, если данная сделка исполняется по факту ее заключения, или в том случае, если стоимость менее 10 МРОТ.

Договор мены можно охарактеризовать как взаимный, возмездный и консенсуальный, поэтому его подразделяют на:

равноценный обмен (бартер);
обмен с дополнительной оплатой при превышении стоимости одного из объектов недвижимого имущества.

Такой тип договора является более оптимальным, нежели договор купли-продажи. При отсутствии финансовых возможностей приобрести какую-либо собственность (в данном случае недвижимую) лицо может произвести равноценный обмен либо с доплатой, при этом затраты будут куда меньше . Конечно, наличие меньшей бюрократии - несомненный плюс: куда проще составить один бланк соглашения (договор мены), нежели два (договоры купли-продажи).

Для примера можно рассмотреть ситуацию обмена равноценных квартир между физическими лицами.

Допустим, гражданин А. желает приобрести квартиру гражданина Б., однако не располагает большим капиталом, при этом не особо разбирается в вопросах заключения договоров. Гражданин А. имеет возможность продать имеющуюся в собственности квартиру и потом приобрести желаемое имущество либо обратиться к квалифицированному юристу для сопровождения в составлении двух договоров купли-продажи, что нерационально.

При этом гражданин Б. не против обмена без взимания какой-либо доплаты. Таким образом, гражданин А. и гражданин Б. могут составить соглашение мены и упростить данную сделку. Однако важно соблюсти все условия данного договора, которые описаны ниже.

Условия

Договор мены недвижимого имущества имеет ряд условий, без выполнения которых сделка будет признана ничтожной. Должны быть прописаны достоверно и правильно следующие аспекты:

сведения о недвижимом имуществе (его кадастровые характеристики), участвующем в сделке;
список лиц, которые сохранят право пользования данным объектом (в случае, если предметом является жилое помещение);
стоимость недвижимого имущества обеих сторон - самого объекта и иных предметов, которые передаются совместно с ним;
размер доплаты (в случае обмена с доплатой);
иные условия, которые помогут достигнуть согласия между обеими сторонами.

Стороны могут прописывать любые иные условия по обоюдному согласию, однако они не должны противоречить действующему законодательству РФ. При составлении можно ориентироваться на образцы договоров мены или купли-продажи.

Стоит обратить внимание на второй пункт. При наличии несовершеннолетних детей либо супругов, имеющих какие-то права на данную собственность, для сделки необходимо согласие:

Особенности

Соглашение мены имеет ряд особенностей и отличительных черт от иных подобных сделок. Оно имеет ряд признаков, которые позволят отличить его от других обязательств:

целью сделки является передача недвижимого имущества;
предмет соглашения, имущество, передается от одного лица к другому в собственность, что обязывает второго передать взамен иной объект;
право собственности одновременно переходит к обеим сторонам после соблюдения всех условий сделки;
не имеет ограничений на передаваемое имущество.

Кроме того, денежные средства при заключении такого соглашения не выступают основным предметом сделки и используются лишь при необходимости доплаты.

Перечень документов, требуемый при регистрации сделки мены недвижимости

Немаловажным аспектом любых правоотношений, с точки зрения закона, является документальное подтверждение тех или иных фактов. Как и любую другую подобную операцию, сделку требуется зарегистрировать в ЕГРН, дабы уведомить государственный орган о смене правообладателей недвижимой собственности.

Для прохождения регистрации участникам правоотношений необходимо подготовить следующие документы:

Подготовив вышеуказанную документацию, необходимо обратиться в Росреестр, чтобы подать документы и зарегистрировать сделку. Данный орган обязан уведомить остальные, которые ответственны за подобные операции, - и будет произведена регистрация.

Заключение

Сделки, подразумевающие обмен какого-либо имущества, появились издревле, впоследствии они перетекли и в обмен недвижимостью. Подобные соглашения напоминают правоотношения купли-продажи, однако являются более выгодным и простыми. Даже если стоимость недвижимости различается, это не ограничивает граждан, ведь одна из сторон может доплатить, тем самым компенсировав разницу.

Всегда важно дотошно не только составлять договор, но и проверять каждый пункт: все ли условия соответствуют заявленным, правильно ли указаны названия недвижимости, соответствует ли соглашение законодательству РФ и другие. Ведь при малейшем недочете сделка может быть признана недействительной - в лучшем случае, в худшем - одна из сторон будет обманута.

Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма.

Мена жилых помещений.

Под договором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.

Договор мены является по российскому гражданскому законодательству самостоятельным типом договорных обязательств, что предполагает выделение отличительных признаков, присущих этому договору.

Договор мены - консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Основные отличительные признаки договора мены:

Направленность на передачу имущества в собственность (это сближает договор мены с договором купли-продажи, например);

Характер встречного предоставления;

Момент перехода права собственности.

В отличие от договора займа, по которому потребляемые вещи, определяемые родовыми признаками (в том числе и деньги), передаются в собственность заемщика на условиях возврата такого же количества вещей (по весу, объему и т.п.) или той же денежной суммы, по договору мены исключается возврат имущества, аналогичного полученному. По договору купли-продажи встречным предоставлением со стороны покупателя всегда является уплата определенной денежной суммы, тогда как по договору мены оплата стоимости исключается, поскольку товар обменивается на товар. По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами, если законом не установлено иное (ст. 570 ГК РФ).

Глава 31 ГК РФ не содержит специальных правил о предмете договора мены, поэтому его регулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Условие о предмете договора относится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, то каждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже в случае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том, что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они не противоречат существу мены. Цена - это выражение стоимости товара в деньгах, тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которые предполагаются равноценными. Следовательно, в случае отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемых объектов недвижимого имущества договор нельзя рассматривать как незаключенный, в силу того что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежной оценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа в регистрации.

Форма договора мены специально в законе не определяется, поэтому к договору мены недвижимого имущества подлежат применению нормы о форме договора продажи недвижимости (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Это означает, что договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрация может быть проведена только после исполнения обеими сторонами договора мены обязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570 ГК РФ). Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности по договору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный акт или акты, подтверждающие передачу недвижимости.

Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его передачи новому собственнику. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным, а значит, в его регистрации должно быть отказано. Государственная регистрация мены жилых помещений проводится по правилам, предусмотренным Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. № 233.

В случае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещений совершаются следующие регистрационные действия:

Регистрация сделки - договора мены;

Регистрация перехода права на одно жилое помещение;

Регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Особенности проведения государственной регистрации договора мены, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территориях различных регистрационных округов, и перехода прав на указанные объекты недвижимости отражены в Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящегося на территориях различных регистрационных округов, утвержденной Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 183 (ред. от 24.12.2004). По выбору сторон сделки государственная регистрация договора мены проводится в любом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационных округов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом данного договора, а регистрация перехода прав - по месту нахождения каждого из объектов. При поступлении в территориальный орган Службы заявлений и соответствующих документов на государственную регистрацию договора мены и (или) перехода права на один из объектов недвижимого имущества данный территориальный орган Службы в тот же день направляет сообщение об этом и копию договора во второй территориальный орган Службы с целью внесения вторым территориальным органом Службы записи в ЕГРП об этих заявлениях, указывающей на существование правопритязания в отношении объекта недвижимого имущества, указанного в договоре мены и расположенного на территории регистрационного округа, в пределах которого действует территориальный орган Службы по месту нахождения второго объекта. В сообщении территориальный орган Службы также запрашивает у другого территориального органа Службы сведения о зарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, о зарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличии правопритязаний на данный объект недвижимого имущества. В 5-дневный срок второй территориальный орган Службы сообщает в территориальный орган, осуществляющий регистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах на него и обременениях. После принятия решения о регистрации сделки в течение 5 дней информация о проведении регистрации сделки и перехода права направляется во второй территориальный орган (сообщается дата регистрации и регистрационный номер), в случае отказа в регистрации или приостановления регистрации направляется копия сообщения. После регистрации сделки и перехода права первым территориальным органом второй проводит регистрацию перехода права на другой объект с учетом проведенной первым территориальным органом проверки законности договора мены.

Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации договоров мены объектов жилого фонда:

Заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц (бланк выдается при обращении);

Документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия);

Физические лица (включая представителей) - документы, удостоверяющие личность (для предъявления). Юридические лица - учредительные документы, а также документ, подтверждающий факт внесения сведений в единый государственный реестр юридических лиц, и документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика с указанием его ИНН (подлинники и копии). Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление выписки из единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица;

Документы, подтверждающие полномочия представителя (подлинник и копия): доверенность; удостоверение опекуна (попечителя) - для опекунов (попечителей) несовершеннолетних детей, граждан, ограниченных судом в дееспособности или недееспособных; свидетельство об усыновлении - для усыновителей;

Подлинники договора мены (как правило, в количестве равном числу сторон договора, а также один для помещения в дело - для договора в простой письменной форме;

Подлинники договора и одна нотариально заверенная копия либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора - для договора в нотариальной форме);

Подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП;

Документ, подтверждающий передачу недвижимости (если условия договора и заявление допускают одновременную регистрацию сделки и права);

Подлинники и копии документов, подтверждающих выполнение условий договора в случаях, когда сделка совершена под условием (ст. 157 ГК РФ);

Кадастровый паспорт жилого помещения (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данный документ);

Согласие органов опеки и попечительства (при совершении сделки по распоряжению жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, ограниченно или полностью недееспособные граждане, а также, если они являются собственниками отчуждаемой недвижимости);

Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации (нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку; подтверждение соблюдения требования о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности сособственников; письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение - рентополучателя, залогодержателя; решение уполномоченного органа юридического лица о совершении крупной сделки/сделки, в которой имеется заинтересованность и др.)

Заместитель начальника отдела регистрации

сделок с объектами недвижимого имущества А.Р. Григорян

Одной из разновидностей операций с недвижимостью является заключение соглашения о мене недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества - возмездное, двустороннее соглашение, согласно которому собственники объектов являются одновременно и покупателями, и продавцами. Эквивалент денежных средств - обмениваемые товары.

Важно! При не равнозначности стоимости обмениваемых объектов по данным взаимоотношениям могут быть применены денежные средства в качестве доплаты для обеспечения равноценности.

Согласно Гражданскому кодексу РФ под договором мены подразумевается сделка, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность второй стороне товар исключительно в обмен на другой товар. По своему экономическому содержанию данный вид операций сопоставим с договоренностью о купле-продаже, поэтому общие правила составления едины. Операции по бартеру с переходом собственности на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации, к нему должен прилагаться акт приема-передачи, подписываемый непосредственно при обмене документами и ключами.

Существенные условия договора мены

Предмет возникновения данного типа взаимоотношений - должны быть прописаны сведения о недвижимом предмете сделки с указанием его кадастровых характеристик (местоположение, площадь и т. д.).
При операциях обмена жилых помещений - список лиц, сохраняющих право пользования объектом после смены собственника.
Дополнительные условия, по которым должно быть достигнуто соглашение по заявлению участников сделки.
Стоимость передаваемого недвижимого актива (цена всех товаров).

Внимание! При отсутствии одного из условий договоренность не может быть достигнута и считается недействительной.

Кроме того, при неравноценных стоимостях передаваемых объектов обязательным условием, прописанным заранее в соглашении, является размер вносимой доплаты, при отсутствии этой информации цена недвижимого имущества считается равноценной.

Важно! При осуществлении доплаты собственник, получивший денежные средства, получает доход и должен уплатить с него 13% налога, согласно действующему законодательству.

Отличительной характеристикой операций по обмену является то, что оба участника выступают и продавцом, и покупателем товара, поэтому наделены одинаковыми правами и обязанностями той и иной стороны.

Внимание! При проведении обмена могут присутствовать более двух сторон-участников.

Важный момент при заключении сложных договоренностей - товарообмен происходит только между объектами, права на которых зарегистрированы.

Основные особенности соглашения мены

Направленность на передачу имущества в собственность (сближение с операциями купли-продажи) - исключается возврат имущества.
Встречное предоставление - товарообмен исключительно на товар при ряде исключений:

наличие доплаты при не равноценности;
товарообмен иного имущества на недвижимость (например, авто на квартиру);
обмен большой недвижимости на несколько маленьких (для равноценности сделки

Момент перехода права собственности - одновременный переход права собственности при исполнении сторонами всех условий договора и прохождении государственной регистрации. В случае уклонения одной из сторон прохождения регистрации сделки, предусмотрено возмещение убытков в связи с задержкой.

Примерный перечень документов, необходимых для прохождения государственной регистрации договоров мены недвижимости

Заявление участников сделки (их официальных представителей).
Подтверждение оплаты регистрации (копия, оригинал).
Для физических лиц: удостоверяющие личность документы.
Для юридических лиц: учредительные документы, документы постановки на учет в качестве налогоплательщика с присвоением ИНН (оригинал, копии), выписка из ЕГРЮЛ.
Подтверждение полномочий представителя (оригинал, копия доверенности).
Оригиналы письменно составленных соглашений - по экземпляру каждому из сторон сделки и один для прикрепления к делу.
Документы, подтверждающие право собственности на обмениваемое материальное средство.
Кадастровые паспорта объектов сделки (оригинал, копия, заверенная органом, выдавшим данный документ).
Подтверждение передачи недвижимости.
Разрешение органов опеки при наличии части собственности у несовершеннолетнего.
Согласие одного из супругов при приобретении недвижимости в период брака.

Форма договора мены

Данный вид соглашения не содержит определенного законодательно установленного образца, поэтому по структуре образец договоренностей о таких операциях с объектами собственности совпадает с формой, заключаемой при продаже недвижимых активов, т. е. он должен заключаться в письменном виде в форме одного документа, подписываемого всеми сторонами сделки.

Внимание! При обмене недвижимого имущества разных регионов смена права собственности производится отдельно по месту нахождения каждого объекта (регистрация договора об обмене осуществляется в одном из территориальных органов службы в пределах округов, в которых находятся объекты).

Договор мены недвижимости можно составить, основываясь на образец.

Заключение

Одним из древнейших способов взаимодействия между людьми является обмен. Товарообмен - инструмент взаимоотношений, по которым сделка происходит по товарам без привлечения денежных средств. В соответствии с действующим законодательством договор мены - вид соглашения, по которому товары обмениваются между собой со сменой собственника (обязательное условие договоренности).

Сторонами-участниками могут выступать как физические, так и юридические лица, имеющие право собственности на этот объект. Обмен недвижимого имущества может происходить как на равноценную недвижимость, так и на другой товар.

В целом соглашение об обмене активами с переходом права собственности схоже с операцией купли-продажи, но имеет свои особенности и ограничения. Образец договора можно составить самостоятельно, основываясь на образце купли — продажи, но включив некоторые изменения.

Помимо всего прочего, преимуществом соглашения мены жилых помещений, является уменьшение спроса на жилье: граждане имеют право распоряжаться своим имуществом без наличия свободных денежных средств.

Post Views: 1 184

При возникновении необходимости поменять место жительства, владельцы недвижимого имущества чаще всего прибегают к осуществлению сделки, связанной с куплей или продажей собственности. Однако встречаются ситуации, когда вместо обмена жилья на определенную сумму денежных средств граждане предпочитают произвести равноценный обмен одного объекта недвижимости на другой. Если вы столкнулись с подобной ситуацией, то стоит иметь в виду, что для подтверждения факта передачи недвижимого имущества между участниками сделки оформляется договор мены. Подробнее ознакомиться с правилами составления соглашения, а также принципами сделки поможет представленная публикация.

Особенности сделки

В соответствии с содержанием , договор мены является договором о передаче недвижимого имущества в собственность от одного владельца другому. Предполагается, что при оформлении двустороннего соглашения у обеих сторон сделки появляются обязательства по обмену объектами недвижимости. Из этого следует, что участники договорных отношений одновременно продают и покупают новую собственность, а значит каждый из них выступает в роли продавца и покупателя. Возможность реализовать две сделки в рамках одной является ключевой особенностью договора мены, что и отличает его от иных типов гражданско — правовых соглашений.

Помимо этого необходимо обратить внимание на следующие характерные особенности договора мены:

Важно знать...

По общим правилам сделка по обмену недвижимым имуществом производится в отношении равных по стоимости объектов. Однако найти равноценное жилье для обмена не просто. Поэтому по закону стороны вправе согласовать сумму доплаты для возмещения той стороне, чья собственность меньше по стоимости;
Запрещено обменивать недвижимое имущество на определенную сумму денежных средств, поскольку это противоречит принципам договора мены;
Соглашение является консенсуальным и возмездным;
В большинстве случаев переход прав собственности к новым владельцам недвижимости осуществляется одновременно. В отдельных ситуациях участники договорных отношений вправе определить разные сроки обмена имуществом и указать их в тексте документа;
При заключении договора мены с равноценными предметами, лица, заинтересованные в обмене прав собственности на недвижимое имущество, освобождаются от уплаты налогов. Если соглашение оформлено с условием внесения доплаты, сумма налоговых выплат будет ниже, чем в случае купли — продажи;
Если недвижимое имущество обладает несколькими собственниками, то перед подписанием договора мены следует получить письменное разрешение третьих лиц на совершение обмена;
Если сделка затрагивает интересы граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, то перед оформлением гражданско — правового соглашения требуется согласовать условия сделки с органами опеки и попечительства;
Предметом соглашения имеет право выступать не только недвижимое имущество, но также ценные бумаги, движимая собственность, иные ценности.

Сторонами договора мены могут являться как физические и юридические лица, так и государственные и муниципальные образования. Главным условием является то, что каждая из участвующих в договоре мены сторон обязана подтвердить наличие прав собственности на обмениваемый предмет посредством правоустанавливающих документов. Государственные и муниципальные учреждения могут являться сторонами договора мены, если получено согласие владельца недвижимого имущества на заключение сделки. Допускается осуществление обмена собственности государства на собственность частного лица.

Как оформить договор мены недвижимого имущества?

Законодательством РФ не предусмотрена унифицированная форма договора мены недвижимого имущества. Из этого следует, что гражданско — правовое соглашение оформляется в соответствии с правилами официально — деловой документации:

Грамотное и последовательное изложение информации;
Отсутствие ошибок и опечаток;
Внесение достоверных сведений;
Деловой стиль изложения информации.

Чтобы оформить договор мены недвижимым имуществом правильно, рекомендуется ознакомиться с его общепринятой структурой и содержанием:

Вначале указывается наименование документа, а также дата и место его оформления;
В следующем разделе необходимо обозначить сведения о сторонах сделки. Если заключается договор мены недвижимого имущества между физическими лицами, отмечаются их персональные и контактные данные. При участии юридического лица или государственного учреждения, указывается их наименование;
Особое внимание уделяется характеристике обмениваемых объектов. Поскольку предметами обмены выступает недвижимость, обозначается — месторасположение, этаж или номер дома, общая площадь и площадь каждого объекта в отдельности. При обмене жилого помещения, например, на автомобиль, ценные бумаги, требуется описать их индивидуальные особенности;
При наличии недостатков у предметов договора мены, стороны в обязательном порядке должны быть проинформированы об этом. Сведения о несовершенствах обмениваемых предметов уточняются в содержании соглашения;
Одним из ключевых пунктов договора мены выступает пункт, который касается стоимости предметов сделки. Если стоимость недвижимого имущества не совпадает и обозначенный нюанс не отражен в тексте соглашения, цены на предметы сделки считаются равными. При внесении указанного пункта в документ, в том числе оговариваются сроки, способы и порядок возмещения разницы (в виде денежных средств или иных объектов);
Отмечается обязательство участников договорных отношений, которое заключается в своевременной передаче предмета сделки новой владельцу. Для этого надлежит согласовать и уточнить порядок и сроки обмена;
При наличии прав собственности на недвижимость у третьих лиц или граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, надлежит указать в тексте документа о том, что было получено разрешение на заключение сделки и приложить письменное согласие к договору;
Надлежит указать, что недвижимое имущество не находится под арестом, в залоге и не имеет задолженности или обременений;
На случай возникновения спорных ситуаций рекомендуется предусмотреть в тексте соглашения порядок и способы урегулирования соответствующих моментов;
Отдельное внимание требуется уделить мерам наказания, которые будут применены к одной из сторон при несоблюдении условий договора мены;
В завершении документа ставятся подписи, участвующих в процессе, лиц, а также повторно указываются их данные. При участии юридических лиц или государственных учреждений, ставятся печати.

В отличие от государственной регистрации, обращение в нотариальную контору для составления и заверения договора мены, не является обязательным этапом сделки. Участники договорных отношений располагают правом самостоятельно оформить документ и удостоверить его подлинность своими подписями. Впоследствии при обращении в регистрационный орган сотрудники дополнительно проведут проверку договора мены недвижимого имущества и сопутствующих документов. Стоит иметь в виду, что обращение к нотариусу имеет ряд положительных моментов. В их числе правильное составление соглашения и возможность его восстановления в случае порчи или утраты.

Соглашение о мене недвижимого на движимое имущество

Законодательно установлена возможность лиц, заинтересованных в обмене имущества, заключить договор мены в отношении недвижимой и движимой собственности. Соглашение в обязательном порядке составляется в письменном виде с указанием существенных условий двусторонней сделки. Для оформления договора мены недвижимого имущества на движимое, участвующие в сделке лица по желанию могут обратиться к нотариусу. Если стороны приняли решение, что будут самостоятельно составлять документ, тогда надлежит помнить о необходимости согласования следующих ключевых моментов:

Описание характеристик, индивидуализирующих предметы договора мены. К примеру, если обмену подлежит квартира и машина, необходимо указать в содержании документа — адрес, этаж, общая площадь и площадь каждой комнаты в отдельности, какая мебель прилагается, какие имеются недостатки. При описании автомобиля надлежит отметить — марку, цвет, технические характеристики, имеющиеся несовершенства;
Если у третьих лиц имеются права собственности в отношении предметов сделки, надлежит отразить сведения о них в тексте соглашения;
В обязательном порядке определяется и прописывается стоимость объектов гражданско — правового договора. Поскольку участвующие в процессе лица обменивают недвижимое имущество на движимое, важно установить разницу в стоимости объектов и способы ее возмещения. В противном случае владелец наибольшего по стоимости объекта лишится возможности получить доплату.

В остальном структура и содержание договора мены на движимое имущество не отличается от стандартного соглашения.

Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку один из обмениваемых предметов является недвижимостью. Чтобы зарегистрировать документ, требуется написать заявление, подготовить необходимый перечень документации и обратиться в Росреестр.

С доплатой

Одним из ключевых этапов сделки, связанной с заключением договора мены недвижимым имуществом, является этап определения цены каждого из предметов, подлежащих обмену. Неравноценная стоимость обмениваемых объектов недвижимости обуславливает необходимость оформления соглашения на новых условиях.

Договор мены недвижимого имущества с доплатой кроме стандартных пунктов должен включать в себя раздел, отведенный для описания предметов договоренности. Помимо изложения детальных и достоверных сведений, характеризующих объекты сделки, отражается стоимость каждого из них. Если было установлено, что цены на недвижимое имущество, передаваемое по договору мены, отличаются, надлежит обозначить данный нюанс в содержании соглашения. Также требуется отметить сумму, которая должна быть возмещена второму участнику договорных отношений, способы и порядок компенсации.

Помимо возможности возместить разницу в денежном эквиваленте, стороны вправе договориться о компенсации доплаты посредством иной собственности. Например, при обмене меньшего по стоимости дома на другой, можно включить в документ информацию об обмене дома на дом с машиной. Вне зависимости от того, какой объект будет передаваться в собственность, другому лицу следует представить информацию о нем, включая и недостатки.

Порядок регистрации договора мены недвижимого имущества

Основываясь на содержании , государственная регистрация в обязательном порядке осуществляется в отношении всех объектов недвижимого имущества. Это касается и договора мены, в соответствии с которым только один из объектов является недвижимостью. Из этого следует, что право собственности на недвижимое имущество по договору мены возникает после обращения в уполномоченный государственный орган.

Во избежание получения отказа в регистрации договора мены недвижимости, в заявлении надлежит определить список лиц, которые располагают правом собственности на обмениваемые объекты, в том числе и несовершеннолетние дети. Помимо этого указывается, что перед подписанием соглашения было получено письменное разрешение на передачу прав собственности на недвижимое имущество новому владельцу. При несоблюдении обозначенного законодательного требования будет получен отказ в регистрации договора мены.

Для инициирования процесса регистрации двустороннего соглашения, каждый из участвующих в процессе сторон должен подготовить перечень необходимой документации и оформить заявление. Пакет документов вместе с заявлением передается на рассмотрение сотрудникам территориального отдела Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. При этом с физических лиц взимается государственная пошлина в размере двух тысяч рублей, а с юридических лиц в размере 22 тысяч рублей.

При обращении в разные отделения Росреестра для регистрации договора мены (когда недвижимое имущество находится в разных районах), один из органов должен уведомить другой о поступлении документов для регистрации прав собственности. После рассмотрения актов и принятия решения о регистрации договора мены в течение пяти дней, сотрудники одного отделения Росреестра должны оповестить работников другого. При отказе в осуществлении государственной регистрации направляется соответствующее сообщение. В случае принятия положительного решения, по окончании процесса участники сделки получают свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Необходимые документы

Поскольку договор мены недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Росреестре, перед обращением в обозначенное учреждение следует подготовить пакет необходимой документации.

Список документов для регистрации договора мены недвижимого имущества:

Надлежащим образом оформленное заявление, количество — две копии (от каждого из участников гражданско — правового соглашения);
Договор мены в количестве трех экземпляров;
Физические лица предоставляют паспорт, а юридические лица учредительный акт, документ, подтверждающий регистрацию в качестве плательщика налогов и выписка из ЕГРЮЛ;
Чек, удостоверяющий факт оплаты госпошлины;
Кадастровый паспорт недвижимого имущества;
Доверенность, если интересы одной из сторон представляет поверенный в делах;
Документ, свидетельствующий о наличии прав собственности на недвижимое имущество;
Акт приема-передачи к договору мены;
Письменное согласие органов опеки и попечительства на обмен жилья или его части, в котором проживает лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста;
Письменное согласие остальных собственников, если объект договора мены принадлежит также третьим лицам.

Подлежит ли налогообложению?

При подписании договора мены недвижимого имущества, в рамках одной сделки осуществляется сразу две, поскольку одновременно происходит продажа и приобретение собственности. Исходя из этого, в отношении указанного соглашения действуют похожие условия налогообложения, как и к договору купли — продажи.

Особенности налогообложения:

Равные по стоимости обмениваемые объекты не облагаются налогом;
При неравноценной стоимости предметов соглашения взимается налоговый сбор в размере 13 процентов от дохода, который был получен одной из сторон за реализацию недвижимого имущества;
Обязанностью по уплате НДФЛ обладают только те собственники, которые владели предметом сделки меньше трех лет с момента приобретения (вне зависимости от основания приобретения прав собственности — покупка, дарственная, наследование);
Если недвижимое имущество принадлежит владельцу больше трех лет, он обладает возможностью воспользоваться правом на получение налогового вычета в счет налога, который должен быть уплачен лицом.

Важно обратить внимание, что сокрытие истинной доплаты или размера недвижимого имущества, передаваемого по договору мены, влечет за собой привлечение к ответственности. Поэтому при внесении сведений в содержание соглашения целесообразно указывать точные суммы.